부동산 투자 - 지식산업센터 에 대한 시각

얼마 전에 지식산업센터 분양을 받아볼까 하고 임장 및 상담을 다녀왔다. 당산역 근방의 SK V1 빌딩이다. 

분양가 대비해서 월세 기대 수익이 내 기대에 턱없이 부족했다.

부동산을 바라볼 때 지리가 좋은가부터 시작해서 봐야 할 것은 여러 가지가 있지만 나는 결과적으로 딱 두 가지가 핵심이라고 본다. 환금성이 있는가 (쉽게 exit 가능한가)? 기대수익(월세 또는 exit value)은 얼마인가? 

우리가 흔히 투자를 할 때 경제성을 본답시고 IRR이나 NPV를 따져본다. 근데 엑셀의 그 계산에서 환금성 그리고 가격 방어 능력 같은 관점은 담을 수 있을까?

예를 들어서 아파트는 준 필수재이다. '의식주'의 '주'를 차지하고 있으며 비싸더라도 사거나 들어가 살 수밖에 없다. 근데 지식산업센터가 필수재라고 볼 수 있을까? 사무용 공간에 대한 수요가 점점 줄어들고 있다. 스타트업이 늘고 있으니 아니라는 시각도 있는데, 양보해서 그 말이 맞다고 쳐도 강남 서초 여의도 종로 대비해서 당산역이 지역적 이점이 있을까? 아니라고 본다.

가격 이야기는 여태 하지도 않았고 할 생각도 없다.

단순히 위에 언급한 관점에서만 봐도 B급 물량이라고 보여진다. 자 B급 물량. 여기서부터는 같은 지역의 아파트 대비해서 평단가를 높으면 아얘 이야기가 안 되는 거고 낮아도 꽤 낮아야 한다. 현실은? 평단가 3천만 원 부근. 환금성, 기대수익도 애매한데, 초기 투자 비용도 적지 않다. 

다주택자 제한 정책으로 인해서 더이상 투자할 수 있는 상태가 아니라면, 아직은 지식산업센터를 볼 것은 아니라는 결론이다. 더 좋은 투자처가 많다. 결론 적으로 나는 필수재에 투자할 예정이고 아파트 숫자를 늘려갈 계획이다. 

글쎄 1층의 상가 정도는 분양을 욕심 내볼 생각도 있다만 스타벅스나 투섬 등의 확실한 가게가 들어오지 않는 한 이것도 쉽지 않다고 본다. 

결론적으로 내가 생각하는 부동산 투자 순서는 종합적인 리스크 경감, 경제성 확보 측면에서, 실주거 아파트 > 이사 갈 상급지 아파트 > 재개발 노린 투자 (아파트 또는 빌라) > 상가 > 꼬마빌딩, 오피스텔, 지식산업센터 이 정도인 것 같다.