대구 아파트 현황 (feat. 미분양)

대구. 나에겐 좋은 도시다. 와이프의 고향이기도 하고 내 친한 친구들의 나고 자란 곳이기도 하다. 

18년도 부터 시작해서 21년까지 부동산 불장 시절의 대구는 정말 미친 듯 했다.

 

 

1. 소득의 차이

서울과 달리 대구는 평균 소득이 높지 않다. 없는 이야기 아니고 국세통계포털 TASIS 국세통계포털 (nts.go.kr) 같은 곳에 가면 나와 있는 자료다. 이 이야기를 하는 이유는 가처분 소득 개념을 이해하는게 부동산 시장의 거품의 규모를 파악할 수 있는 방법이라고 믿기 때문이다.

고소득자와 중위 소득자의 가처분소득의 차이가 매우 크다는 것을 이해하는게 중요하다. 사람들이 살아갈 때 쓰는 비용들은 소득별로 어느 정도의 차이는 있으나 이는 변동비고, 고정적으로 모두가 쓰는 비용들이 있다. 예를 들어서 연 소득 1억원짜리 가구 A와 5천만원 짜리 가구 B가 있다고 치자. 쓰는 건 서로 고만고만해서 A는 연 4천만원 지출, B는 연 3천만원 지출했다. A의 가처분 소득은 6천만원이고, B의 가처분 소득은 2천만원이다. 

소득의 차이는 2배였는데, 가처분 소득은 3배차이다. 가처분 소득을 이야기 했다. A는 서울의 한 가구고, B는 대구의 한 가구라고 이해 해보자. 단순 계산으로 A는 10년 모아 서울에 집을 하나 살 수 있으면, 30년을 모아야 한다. 

자 그러면 B가 타향인 서울로 상경하지 않고 고향에 자리잡는다고 치자. 마찬가지로 10년 모아서 한 채 가지고 싶다고 한다. 그럼 얼마가 주변의 적정 가격일까? 

 

 

2. 적정 가격

"부동산에 적정 가격을 따지는 미친놈이 있어?" 라고 말하는 부동산 고수도 많다. 어차피 전략이야 사람마도 조금씩 다를 수 있는 거고 나는 따져야 한다고 본다. 안 따지고 시장 분위기에 맞춰서 살다보면 반드시 한번은 큰 손해를 볼 수 있다. 리스크 헷지 차원의 안전 장치다.

대구는 현재 아파트 시세는 어떤가? 대구 주민들 소득에 비해 터무니 없게 높은 가격이 대부분이다. 대구의 PIR에 대해서 분석된 통계자료는 찾아보기 힘들다. 다만 국세통계포털 및 호갱노노의 시장 가격을 대충 매치시키다보면 어떤 지역은 PIR 10이 넘는다. 이 PIR 10의 언덕을 넘어서려면 구매력 있는 사람이 얼마나 많은가를 봐야 하는데 대구에, 글쎄. 

(누군가는 서울 부동산이 말도 안되게 비싸다고 하는데 동의할 수 없다. 강남 3구에 연 소득 2억원 훌쩍 넘는 가구가 정말로 많다. 구매력이 된다는 소리고 30평에 20억원이 넘어도 (PIR 10배 기준) 살 수 있는 사람이 많다는 뜻이다. 그런데 대구는?)

 

 

3. 수요와 공급의 붕괴

사실 대구 부동산은 두가지 악재가 혼재되어 있다. 과하게 높게 잡혀있는 시장가격 그리고 철저하게 붕괴된 수요/공급이다.

통계누리에 들어가서 미분양을 검색하면 아래 자료를 찾아볼 수 있다. 대구의 경우 일만 호 이상 미분양이다. 전국 미분양 아파트 중에 18%가 대구다. 

 

 

내가 오래 살진 않았지만 이 수요와 공급의 원리를 거스르는 시장은 보질 못했다.

 

요약하자면, 대구의 부동산 시장은 일단 거품이 심하고, 거품은 저 미분양과 함께 자연스럽게 빠지게 되어 있다. 

하루 빨리 대구 부동산의 안정화를 기원하며...